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别嫌弃共有产权房,你很难等到商品房价格下跌

来源:楼市微观察   发布时间:2018-09-21 10:36:30

作者:吾心生

来源:楼市微观察(loushi666)

*近一段时间,共有产权房再次成为热门话题。

9月11日和9月14日,广东省和西安市相继发布相关通知,推进共有产权房。

其中广东为征求意见稿,而西安则已经定稿。

在广东的征求意见稿里,共有产权房的关键指标如下: 

1、个人比例50%以上;

2、主要为90平米以下的中小套型;

3、满10年可购买全部产权转为商品房

4、满5年方可转让,不满5年可抵押。

5、供应对象为无房家庭。

 

在西安的方案中,共有产权房的关键指标如下:

1、未来商品房、共有产权房,公租房的居住用地配比为6:2:2;

2、2018-2021年,计划供应15万套;

3、户均面积90平米左右;

4、5年内不得交易,满5年交易的,个人产权部分增值归个人所有;

5、供应对象为无房家庭,无房家庭是指申请人及家庭成员在本市无房且5年内无住房登记和交易记录。

 

在这两份文件中,广东规定了一些大的方向,特别是共有产权房,细则还得各市去敲定。

广州、深圳、珠海、佛山和茂名五市会先行。

以深圳今年早些时候公布的住房改革方案为例,其居住用地的供应比例为商品房占40%,共有产权房为40%,公租房为20%。在深圳,安居房和人才房统称为共有产权房。 

未来,住房供应将形成商品房,共有产权房和公租房三级体系。

一些人口流入量大,经济活跃的一线城市和强二线城市会率先行动。 

共有产权房的提速,是必然的,也是必要的。 

不过,对于共有产权房,我们应该有清醒的认识。

首先,它的确能解决一部分人的居住需求,特别是对自有产权住房欲望强烈,但支付能力一般的人来说,共有产权房是很适合他们的。

其次,共有产权房数量不会很多。一方面居住用地总量供应不大,另一方面比例也不算太高。这跟中国的土地供应机制有关,基本会保持适度从紧的原则。 

共有产权房对房价的影响如何?

我个人认为,对商品房的价格不会构成下行压力。相反,共有产权房的定位,反而会带动商品房价格上行。 

首先,共有产权房是保障房,中小户型。

这些年,我们盖了不少商品房,但总体仍然停留在解决刚需的层面,房子的设计,施工质量等等都是偏刚需,真正满足改善型需求的住房仍然是偏少的。

随着共有产权房的扩围,开发商来说,它的商品房必然要做差异化处理,简单说,商品房会主要解决改善型需求,中大户型,这种定位决定了它的价格必然会更贵。 

其次,从总量上来说,总体供应量仍然是偏少的

共有产权房如此,商品房亦如此。一旦上升到改善性层面,更是不够。 

第三,我们应该清楚一点,目前的住房设计是在补欠账。

以前针对公租房和保障性产权住房的功课现在要补做。现在所有的调控,各种限制都是为补欠账让路,也许你会觉得自己受到了波及,但没有办法,要在高房价中杀开一条血路,只能这么干。 

那么这个过程一旦完成了呢?假设公租房和共有产权房的数量完全够了,下一个阶段会怎样?未来是不是要让市场这只手重新来调节价格了?市场要调节的必然是商品房,至于价格必然是上涨。 

也许你会觉得买不起商品房,那么答案只有一个,商品房不是你的菜。 

在北京,有一些人选择弃购共有产权房,如果你有更优选择,无可厚非,如果你没有这个资本,那么建议拿下,因为这仍然是制度给予的红利。

大型城市,无论是租房,共有产权房还是商品房,数量都是不够的。从2014年到现在,深圳实际供应安居房也仅有约1.7万套。

在未来,不要说挑房子了,更多人会长期停滞在租房阶段,买房的*都攒不起来。

所以,不要嫌弃共有产权房。


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