地下车位的内幕，不看是你的损失！

2018/01/04 09:42

先写一个小疑问？

小区车位卖10几万，租金300元一月，如果有租的话，当然有可能租不到。假如我不买车位，以15万存银行，4.5%的利率(普通理财产品)算，一年6750利息，每个月562元，562元一个月的租金，约180%的溢价，足以解决租车位费用的问题。

那么，为什么还会有人买车位呢?

其实问题首先不是为什么要买车位，而是为什么你没有觉得车位是一个值得买、必须买、赶紧要买的商品。

大多数人仅仅是将车位看做地上一个框框而已，认为这货不过是把不能住人的阴暗地下室的毛坯之地划作停车之用，不过宽：2.5~3.0米，长：5米~6米，区区弹丸之地，凭什么要卖十几万？

那我们就来看看，这个框框到底值不值钱，分供和需两头说。

首先，地下车位平均面积是包含了车位那些框框、行车道、出入口坡道、设备用房（人防设施、消防泵房……）等等的占地面积，还有柱间、墙角等无法利用的“边角料”，平均到每辆车停车面积一般是30~35㎡。

其实，

直观上就是这样的感觉：

（好空旷是不是？）

地下建筑的狭义建安成本是比地上建筑部分要贵的，简单来说，要开挖土方，要做支护工程，要排水，然后单位面积的钢筋含量、混凝土含量等指标都要远高于地上建筑部分。

比如：一个标准的高层公寓，地上钢筋含量可能 40kg/㎡左右，它的地下室钢筋含量往往要超过110kg/㎡。以近期的人材机价格行情估算，普通地下室的狭义建安成本约为2500元/㎡，直接乘以车位平均面积32㎡的话，就是约8万元/车位。

不过，这仅仅是普通地下室。要知道还有个集历史原因、军事原因和政治原因等的相关机构，它在各地的要求有所不同，但主要原则就是，凡是盖房子的，都得盖点防空地下室（通常不菲）。各地对盖多大人防地下室的规定方式大同小异，无非就是必须按总建面的一定比例或者建筑物基底面积的一定比例；落到实处就是你原本10000㎡的地下室其中可能有3000㎡要按人防标准来盖。人防标准有严格的等级划分，等级不同会影响到配置上升的幅度（一般是5级人防）。不管盖多大、盖多高等级，落实到实际工程上，无非就是增加结构配置（增加配筋什么的）和人防设施设备（大钢门、战时通风系统什么的……），说到底就是增加成本，嗯，你懂得。。

由于规定和标准不一，我这儿就笼统的给个估算值，大约增加地下室单方成本200元/㎡。不过还没完，还有消防设施（就是一个个红色水管末端有个小红伞的那个，还有联动报警系统之类的）、通风设备（方方的粗管子从来不开机上面全是锈迹的那个）、防霉防水、排污、照明、环氧地坪（耐磨地坪）等等费用要花，然后……要想在天朝盖东西，各种收费都得交，各*准不一而且项目都不少，小项就不一一罗列，其中的支出较大的一项就是“市政公用基础设施配套费，这些还都是直接成本。开发商做项目要盈利，还要发生销售费用、贷款利息、行政开支和各项税金的成本等等。

把以上东西粗略一加，

我说，这么一个车位，怎么着也得卖你十几万+吧！

供这一端的成本说完了，来说需求端。相关部门将各大小街巷路边画满停车位后，仍有很大的停车缺口。而每年的新车上牌数量剧增，停车缺口仍有扩大的趋势。

所以，需求这方面，其实是无需多证明的。只需简单搜索一下你所在城市每年的新车上牌数量，就能感受到车位紧张的趋势了。进一步说，车位的供需矛盾恶化预期是远远大于改善预期的，甚至可以说对于有车的人而言，车位比住房还刚需。因为人可以拥有两套房子，也可以拥有一套房子，可以住180㎡房子，也可以住100㎡的房子，但是车只能是一个萝卜一个坑，除非常年躲猫猫违停。

只要您的城市有一辆新车上牌，就产生了一个车位需求，而新车的上牌速度远远大于车位的新建速度，即便将来低于车位新建速度，后者也需要很久才能填补现有的缺口。而现在您知道了，一个地下自走式产权车位的成本基本上相当于一辆A级车，这一点也决定了它不可能那么容易的得到。而且比起无产权的机械立体车位、人防车位、地面车位、路边车位等等，地下自走式产权车位每一个都是真金白银，不可能一夜之间变出大量出来，况且归属明确、转手方便，真的是城市中珍贵的*资源。